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Gestão financeira de aluguel: cobrança, repasse e DIMOB
Cobrança com Pix e boleto, régua de lembrete automática, repasse ao proprietário calculado a cada pagamento recebido e DIMOB reunido do que já está no sistema -- sem exportar nada pra planilha, porque o contrato, a cobrança e o repasse já vivem no mesmo lugar.
O financeiro de locação, quando é feito na mão
Somar aluguel, descontar a taxa de administração, calcular a parte de cada proprietário e montar o demonstrativo -- todo mês, sob pressão, com o proprietário ligando pra saber se caiu. Some a isso multa e juros calculados na mão quando o inquilino atrasa, e o lembrete de cobrança que só sai se alguém lembrar de mandar. Nenhum desses passos, sozinho, é complicado. Juntos, todo mês, pra cada aluguel ativo, é onde a operação começa a vazar.
A Lei do Inquilinato também entra na conta: sem garantia contratada, por exemplo, o locador só pode exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido -- um detalhe fácil de esquecer quando a régua de cobrança é feita manualmente contrato por contrato.
Como funciona
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Cobrança com Pix e boleto
Gerada direto na tela do aluguel, via integração com o Asaas -- sem exportar dado pra outro sistema de pagamento.
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Régua de cobrança automática
Uma rotina diária avalia cada cobrança pendente e dispara o lembrete certo pro estágio dela: antes do vencimento, no vencimento, e cobrança de atraso a partir de 3 e de 7 dias -- com texto gerado por IA nos estágios de atraso, sempre sobre o saldo que falta.
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Pagamento parcial sem perder o controle
Pagou metade? O sistema registra, recalcula o status da cobrança sozinho (Pendente, Parcial, Pago ou Atrasado) e a régua de cobrança seguinte já cobra só a diferença.
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Multa e juros automáticos
Percentuais definidos no contrato, aplicados sobre o saldo devedor real -- multa fixa mais juros de mora proporcionais aos dias de atraso.
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Repasse a cada pagamento, não só no fechamento
Cada pagamento recebido já gera o repasse proporcional daquele valor, com a taxa de administração do contrato discriminada -- bruto, taxa e líquido -- travada no momento do pagamento.
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DIMOB reunido do que já está registrado
O relatório soma os pagamentos do ano (por padrão, o ano anterior, que é o que se declara em fevereiro) direto do histórico do sistema -- pronto pra revisar com o contador.
Conectado ao contrato e à vistoria, não a uma planilha à parte
- Contratos: a cobrança nasce do contrato de locação já assinado eletronicamente -- não é um lançamento avulso sem vínculo.
- Vistorias: item divergente na vistoria de saída pode virar cobrança de dedução de caução direto aqui, com o mesmo fluxo de qualquer outra cobrança.
- Reajuste: aplicado com os mesmos índices (IGP-M, IPCA ou INPC) das ferramentas gratuitas do site, bloqueando reajuste antes do intervalo mínimo de 12 meses.
- Portal do proprietário: repasse e demonstrativo aparecem lá automaticamente -- sem precisar montar e enviar por e-mail todo mês.
Perguntas frequentes
A cobrança de aluguel em atraso é automática?
O lembrete é. Uma rotina diária avalia cada cobrança pendente ou atrasada e dispara o e-mail certo pro estágio em que ela está: lembrete alguns dias antes do vencimento, lembrete no dia, e cobrança de atraso com tom mais firme a partir de 3 e de 7 dias -- com texto gerado por IA nesses dois últimos estágios. Sempre sobre o saldo que falta, não o valor cheio, se já houve pagamento parcial. Nenhum valor é debitado ou cobrado automaticamente de ninguém -- é comunicação, não uma cobrança bancária automática.
Como funciona o repasse ao proprietário quando o inquilino paga parcelado?
O repasse é calculado a cada pagamento recebido, não só quando a cobrança fecha 100%. Se o inquilino paga metade do aluguel hoje e o resto depois, o proprietário já recebe a parte dele referente à primeira metade -- proporcional, com a taxa de administração do contrato aplicada e discriminada (valor bruto, taxa, valor líquido).
A taxa de administração muda o repasse de pagamentos antigos se eu reajustar o contrato?
Não. A taxa é travada no momento em que cada pagamento é registrado. Se você mudar a taxa de administração do contrato mês que vem, os repasses já calculados não são recalculados retroativamente -- evita discussão sobre "qual taxa valia" em um repasse que já foi pra conta do proprietário.
O DIMOB sai pronto ou preciso montar a planilha na mão?
O relatório reúne os pagamentos do ano direto do que já está registrado no sistema -- por padrão mostra o ano anterior, que é o que a declaração pede em fevereiro. Ainda assim, vale sempre conferir com seu contador antes de declarar; o Alicerce organiza o dado, a responsabilidade pela declaração em si continua sendo do contador.
Dá pra cobrar multa e juros de atraso automaticamente?
Sim, calculados a partir dos percentuais definidos no próprio contrato -- multa fixa e juros de mora proporcionais aos dias de atraso (juros simples, não compostos). O cálculo roda sobre o saldo devedor real: se já houve pagamento parcial, multa e juros incidem sobre o que falta, não sobre o valor original da cobrança.
O que diz a lei
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Art. 22, VI. O locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.
Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 22, inciso VI, e art. 42. A obrigação de declarar a DIMOB é da Receita Federal, não da Lei do Inquilinato -- consulte seu contador para o enquadramento correto. Esta página é informativa e não substitui orientação jurídica ou contábil.
Gestão financeira de locação faz parte do plano Pro
Junto com vistoria de entrada e saída, contratos com assinatura eletrônica e portal do proprietário e do locatário -- a operação de locação completa num só sistema.
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